Une vente immobilière se prépare avec un titre de propriété publié, l'identité complète des parties, les procurations à annexer, le certificat du syndic pour un lot de copropriété et le cinquième du prix versé entre les mains du notaire. Chaque pièce de cette liste répond à un texte précis, code civil, loi 06-02, loi 90-25 ou code de l'enregistrement. Voici la checklist, avec pour chaque ligne l'article qui la fonde.
Le rôle du notaire. L'article 12 de la loi 06-02 charge le notaire de s'assurer de la validité des actes notariés et de donner conseil aux parties de manière à mettre leurs conventions en harmonie avec les lois qui doivent les régir. L'article 10 lui confie l'exécution des procédures prévues par la loi, notamment l'enregistrement et la publicité des actes dans les délais prescrits. La checklist des pièces est l'outil de ces deux obligations.
1. Le bien : le titre et son état
| Pièce | Fondement | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Titre de propriété publié du vendeur | Civ. 793 ; loi 90-25, art. 29 et 30 | Acte authentique soumis à la publicité foncière |
| Situation hypothécaire | Civ. 904 et 905 | Inscriptions opposables aux tiers, régies par la publicité foncière |
| Certificat de possession | Loi 90-25, art. 43 | Ne permet aucun transfert à titre onéreux |
| Certificat du syndic de moins d'un mois | Civ. 754 | Lot de copropriété : vendeur libre de toute obligation |
L'article 793 du code civil dispose que la propriété des immeubles n'est transférée, entre parties comme à l'égard des tiers, que si les formalités de publicité foncière sont observées ; l'article 29 de la loi 90-25 ajoute que la propriété privée des biens fonciers est établie par acte authentique soumis aux règles de la publicité foncière. Le titre du vendeur doit donc être un acte publié. Un certificat de possession ne suffit pas : l'article 43 de la loi 90-25 exclut expressément le transfert à titre gratuit ou onéreux, comme l'explique notre article sur le certificat de possession.
Pour les hypothèques, l'article 904 du code civil rend le droit d'hypothèque opposable aux tiers par son inscription, et l'article 905 renvoie à la loi sur la publicité foncière pour l'inscription, son renouvellement et sa radiation. La situation des inscriptions se vérifie donc auprès de la conservation foncière avant la signature.
Pour un lot de copropriété, l'article 754 du code civil impose au copropriétaire qui aliène son lot à titre onéreux de présenter au notaire un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toutes obligations à l'égard de la collectivité des copropriétaires ; l'avis de mutation est donné à l'administrateur par lettre recommandée à la diligence de l'acquéreur, et celui-ci peut, dans les quinze jours, former opposition au versement des fonds. Le régime complet est détaillé dans notre article sur la copropriété.
2. Les parties : identité, capacité, pouvoirs
| Pièce | Fondement | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Pièces d'identité des parties | Loi 06-02, art. 29 | Noms, prénoms, dates et lieux de naissance, nationalité, qualités, adresses |
| Deux témoins majeurs | Civ. 324 bis 2 | Si le nom, l'état, la demeure ou la capacité ne sont pas connus du notaire |
| Procurations certifiées | Loi 06-02, art. 29 | Annexées à la minute |
| Fridha, si le bien est successoral | CID 80 ter | Qualité des vendeurs héritiers, exonération de plus-value |
L'article 29 de la loi 06-02 impose de faire figurer dans l'acte les noms, prénoms, dates et lieux de naissance, nationalité, qualités et adresses des parties, ainsi que les procurations certifiées des parties, qui doivent être annexées à la minute. L'article 324 bis 2 du code civil prévoit que, lorsque le nom, l'état, la demeure et la capacité civile des parties ne sont pas connus de l'officier public, ils lui sont attestés par deux témoins majeurs, sous leur responsabilité. Les mentions complètes sont reprises dans notre liste de contrôle des mentions obligatoires, et le contenu d'une procuration dans notre article sur les articles à citer dans une procuration.
3. Le prix : paiement et fiscalité
| Point | Fondement | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Paiement du prix entre les mains du notaire | Civ. 324 bis 1 | Condition de validité de la mutation |
| Cinquième du prix libéré à la vue | Enr. 256 | Obligatoire ; à chaque échéance si prix à terme |
| Droits d'enregistrement 5 % et publicité foncière 1 % | Enr. 252 et 353-2 ; Civ. 393 | À la charge de l'acheteur |
| Plus-value du vendeur | CID 77 à 80 ter | 15 %, payée par le vendeur sous 30 jours |
L'article 324 bis 1 du code civil impose que les actes portant mutation d'immeuble soient dressés en la forme authentique et que le paiement du prix soit effectué entre les mains de l'officier public. L'article 256 du code de l'enregistrement exige que le cinquième du prix soit obligatoirement libéré à la vue et entre les mains du notaire rédacteur, et, si le prix est payable à terme, que chaque échéance passe par lui jusqu'à constitution du cinquième. Le barème complet des droits est donné dans notre article sur les droits d'enregistrement par type d'acte, et le régime de la plus-value dans celui sur la plus-value immobilière et l'IRG.
4. Le cas de la vente sur plans
Lorsque le vendeur est un promoteur et que l'immeuble n'est pas achevé, trois pièces s'ajoutent en application du décret législatif 93-03 : les justificatifs des autorisations de construire (article 10), l'attestation du fonds de garantie et de caution mutuelle, obligatoirement annexée au contrat (article 11), et, au plus tard à la prise de possession, la copie de l'assurance décennale des architectes et entrepreneurs (article 8). La prise de possession suppose le certificat de conformité (article 14). Le détail figure dans notre article sur les mentions obligatoires de la vente sur plans.
5. Après la signature
- Enregistrement dans le mois : l'article 58 du code de l'enregistrement impose l'enregistrement des actes des notaires dans le délai d'un mois à compter de leur date.
- Publicité foncière : la taxe de 1 % de l'article 353-2 est payée par le requérant et perçue d'avance par le conservateur (article 353-10) ; sans publication, la propriété n'est pas transférée (article 793 du code civil).
- Avis au syndic : pour un lot de copropriété, lettre recommandée à l'administrateur à la diligence de l'acquéreur (article 754 du code civil).
- Plus-value : le vendeur dispose de trente jours à compter de l'acte pour payer l'impôt (article 80 du code des impôts directs).
6. Le tarif
La vente de gré à gré relève du paragraphe 76-A du Décret 08-243 : 3 % jusqu'à 500 000 DA, 2 % de 500 001 à 1 000 000 DA, 1 % au-dessus, soit 95 000 DA pour un bien à 8 000 000 DA. Le montant se vérifie avec le calculateur d'honoraires, et les lectures légales à insérer dans l'acte sont listées dans notre article sur les lectures légales de la vente.
Conclusion
Douze pièces, chacune adossée à un article, et trois formalités après signature. C'est exactement ce que Kateb génère pour chaque dossier : une checklist par type d'acte, adaptée à la situation du bien (copropriété, succession, vente sur plans), avec le texte qui fonde chaque ligne à un clic. Créez un compte gratuit et ouvrez votre prochain dossier de vente avec la liste déjà prête.