Un acte de vente immobilière porte des lectures légales que le notaire fait aux parties. Quatre références en forment le noyau, toutes vérifiables : l'article 793 du code civil pour le transfert de propriété, l'article 393 pour la charge des frais, l'article 113 du code de l'enregistrement pour la dissimulation de prix, et l'article 252 pour le droit de mutation.
Le transfert de propriété. L'article 793 du code civil algérien dispose que la propriété des immeubles et les autres droits réels ne sont transférés, aussi bien entre les parties qu'à l'égard des tiers, que si les formalités prévues par la loi, et notamment les textes régissant la publicité foncière, sont observées. La signature ne transfère rien : c'est la publication qui opère.
1. Le noyau à faire figurer
| Texte | Ce qu'il énonce |
|---|---|
| Civ. 793 | Transfert subordonné aux formalités de publicité foncière |
| Civ. 393 | Droits, taxes et frais à la charge de l'acheteur, sauf disposition contraire |
| Civ. 324 | Définition de l'acte authentique |
| Enr. 113 | Nullité des conventions dissimulant une partie du prix |
| Enr. 252 | Droit de 5 % sur les mutations d'immeubles à titre onéreux |
| Enr. 256 | Libération obligatoire du cinquième du prix entre les mains du notaire |
2. La charge des frais, article 393
L'article 393 du code civil algérien énonce que, sauf disposition légale contraire, les droits d'enregistrement et de timbre, la taxe de publicité foncière, la taxe notariale et tous les autres frais sont à la charge de l'acheteur. La clause qui met les frais à la charge du vendeur est possible, mais elle déroge au texte et doit être stipulée expressément.
3. La dissimulation de prix, article 113
L'article 113 du code de l'enregistrement frappe de nullité toute convention ayant pour but de dissimuler une partie du prix d'une vente d'immeubles ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle, ainsi que tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles.
C'est la lecture la plus utile à faire aux parties, parce qu'elle est mal connue : la sanction n'est pas seulement fiscale, la convention elle-même est nulle.
4. Le droit de mutation, article 252
L'article 252 du code de l'enregistrement assujettit à un droit de 5 % les adjudications, ventes, reventes, cessions, rétrocessions et tous autres actes civils, administratifs et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux. Deux régimes voisins méritent d'être connus : l'article 255 soumet à 3 % les actes translatifs portant sur des immeubles situés à l'étranger, et l'article 228 soumet à 5 % les mutations de fonds de commerce ou de clientèle.
Les taux étant susceptibles d'être modifiés par les lois de finances successives, la valeur retenue mérite confirmation à chaque exercice.
5. Le paiement entre les mains du notaire, article 256
L'article 256 impose la libération obligatoire du cinquième du prix de la mutation, le paiement à la vue et entre les mains du notaire rédacteur étant également obligatoire. L'article 257 en dispense les acquéreurs de logements vendus par les organismes publics d'habitat en location-vente ou en épargne-logement, sous réserve d'une attestation de la caisse nationale d'épargne et de prévoyance.
6. Les exonérations à vérifier
Deux articles ouvrent des exemptions que le notaire doit contrôler avant de liquider :
- Article 258 : exemption du droit de mutation pour les acquisitions immobilières de jeunes promoteurs éligibles aux dispositifs de soutien à l'emploi des jeunes, au micro-crédit ou à l'assurance chômage, en vue de créer des activités industrielles, ainsi que pour les organismes publics d'aménagement foncier.
- Article 259 : exemption pour les acquisitions d'immeubles bâtis destinés à être démolis et de constructions à usage d'habitation inachevées, sous conditions, notamment l'engagement d'effectuer les travaux dans un délai de quatre ans. L'article 260 permet une prorogation d'un an, non renouvelable.
7. Ce qui ne se déduit pas du corpus
Certaines lectures usuelles renvoient à des textes fiscaux et fonciers qui ne figurent pas dans le corpus consultable ici, notamment le code des impôts directs pour la plus-value de cession et les textes régissant le registre foncier. Ces références existent, mais leur numérotation et leur rédaction en vigueur doivent être vérifiées au Journal officiel avant d'être portées dans un acte, plutôt que reprises d'un modèle ancien.
8. Le tarif
Le paragraphe 76-A de l'annexe du Décret 08-243 applique 3 % jusqu'à 500 000 DA, 2 % de 500 001 à 1 000 000 DA, puis 1 % au-delà. Sur 9 000 000 DA, les honoraires s'élèvent à 105 000 DA. Le détail se vérifie avec le calculateur d'honoraires.
Conclusion
Six références forment le socle et se citent ensemble. La difficulté n'est pas de les connaître mais de les tenir à jour et de ne pas recopier un modèle dont la numérotation a vieilli. Kateb construit ce bloc à partir du type d'acte et renvoie chaque citation vers l'article du corpus. Voyez aussi notre guide sur la procédure de vente immobilière.