Le régime de la copropriété figure aux articles 745 et suivants du code civil algérien, plusieurs articles de cette série ayant été abrogés. Pour le notaire, deux passages décident du dossier : l'article 754, qui impose au vendeur d'un lot de lui présenter un certificat de moins d'un mois, et l'article 756, qui garantit les créances de l'assemblée par une hypothèque légale sur le lot. Les ignorer, c'est instrumenter une vente sur un bien dont les dettes suivront l'acquéreur.
1. Ce qui est commun, et dans quelle proportion
L'article 745 définit les parties communes comme les parties des bâtiments et du terrain appartenant indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot, affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs d'entre eux. Il répute notamment communs le sol, les cours, parcs, jardins et voies d'accès, le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, les coffres et gaines à usage commun, les loggias, balcons et terrasses même réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les locaux des services communs, les halls, couloirs, escaliers et ascenseurs.
L'article 746 fixe la clé : la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la partie utile de celui-ci par rapport à la surface utile globale de l'ensemble des lots formant l'unité foncière.
L'article 747 ferme une porte utile à rappeler aux parties : les parties communes et leurs droits accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation forcée.
2. Le règlement de copropriété
L'article 748 en fixe le contenu minimal : le règlement précise la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles relatives à l'administration et à la gestion de ces parties.
L'article 749 définit les droits de chaque copropriétaire, qui use et jouit librement des parties privatives et communes à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ni de porter atteinte à la destination de l'immeuble.
3. Les deux catégories de charges
L'article 750 opère une distinction que les décomptes de charges reflètent mal en pratique.
| 1re catégorie | 2e catégorie | |
|---|---|---|
| Objet | Gestion courante et menues réparations des parties communes | Grosses réparations, maintenance, sécurité des copropriétaires ou occupants |
| Débiteur | Ensemble des occupants, effectifs ou non | Copropriétaires de l'immeuble |
| Répartition | Parts égales entre chaque occupant | Quote-part de partie commune afférente à chaque lot |
La première catégorie pèse donc sur l'occupant et se répartit à parts égales, indépendamment de la taille du lot. La seconde pèse sur le copropriétaire et suit la quote-part. Un acte de vente qui ne distingue pas les deux laisse les parties régler entre elles une répartition que le texte a déjà tranchée.
L'article 750 bis 1 permet à l'administrateur, en cas de non-paiement des charges des deux catégories, de recourir à la procédure de recouvrement forcé. L'article 750 bis 2 organise un cas particulier : lorsque le copropriétaire ou occupant est un organisme, un service public ou une collectivité locale, le recouvrement est garanti, après mise en demeure, par le débit d'office sur les crédits prévus à cet effet par le comptable public, sur saisine de l'administrateur produisant toutes justifications, le débit intervenant un mois après cette saisine.
4. La vente d'un lot, le point notarial
L'article 754 est celui qui appartient au dossier de vente. Il pose trois règles :
- l'ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances nées de la copropriété, liquides et exigibles à la date de la mutation, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif ;
- le copropriétaire qui aliène à titre onéreux son lot est tenu de présenter au notaire un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toutes obligations à l'égard de la collectivité des copropriétaires ;
- l'avis de mutation doit être donné à l'administrateur par lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l'acquéreur, l'administrateur pouvant former opposition au versement des fonds dans les quinze jours de cet avis pour obtenir le paiement des sommes restant dues.
Le certificat de moins d'un mois n'est pas une pièce de confort. C'est une obligation légale du vendeur envers le notaire, et le délai de quinze jours d'opposition de l'administrateur conditionne la libération du prix.
L'article 756 explique pourquoi : les créances de toute nature de l'assemblée à l'encontre de chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot, et bénéficient en outre du privilège réservé au bailleur d'immeuble.
5. L'assemblée et l'administrateur
L'article 756 bis 2 confère à la collectivité des copropriétaires ou occupants, constituée en assemblée, la personnalité civile. Ses attributions sont l'administration et la conservation de l'immeuble ainsi que la gestion des parties communes.
L'article 756 bis 3 prévoit que l'administrateur est élu par l'assemblée, qui peut le révoquer, et qu'à défaut il est désigné d'office par le président de l'assemblée populaire communale du lieu de l'immeuble.
L'article 763 impose une réunion ordinaire une fois par an, dans les trois mois suivant la fin d'exercice, sur convocation de l'administrateur, et une réunion extraordinaire si besoin. L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et pour lesquelles les convocations et notifications ont été régulièrement faites.
L'article 764 précise que les décisions sont prises par voie de suffrage en majorité simple ou qualifiée, leur exécution étant confiée à l'administrateur, mandataire de l'assemblée, qui la représente en justice.
6. Les représentations et la contestation des décisions
L'article 764 bis 1 encadre la représentation : les copropriétaires ou occupants peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix, à l'exception de l'administrateur ou de son conjoint, et aucun mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation de vote. En cas d'indivision d'un lot et à défaut de représentant commun, un mandataire est désigné par le président du tribunal à la requête d'un indivisaire ou de l'administrateur.
L'article 764 bis 2 rend les décisions de l'assemblée générale opposables à tous les copropriétaires ou occupants et à leurs ayants cause, les opposants ou absents non représentés ne pouvant les contester que devant le tribunal, dans un délai de deux mois à compter de leur notification, à peine de déchéance. L'article 772 reprend ce délai de deux mois pour les actions en contestation et fixe à dix ans la prescription des actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété.
7. Ce que l'assemblée ne peut pas décider
Deux limites méritent d'être connues avant de rédiger une résolution.
- Article 767 : l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
- Article 769 : la surélévation ou la construction de bâtiments créant de nouveaux locaux privatifs exige une décision prise à l'unanimité des membres copropriétaires. Le droit de surélever un bâtiment existant exige en outre l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur.
L'article 756 bis 1 règle enfin le sinistre : en cas de destruction totale ou partielle, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peuvent décider à la majorité des voix la reconstruction ou la remise en état, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit étant, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
Conclusion
Dans un dossier de vente de lot, trois pièces se commandent dès l'ouverture : le règlement de copropriété de l'article 748, le certificat de moins d'un mois de l'article 754, et l'avis de mutation à l'administrateur. L'hypothèque légale de l'article 756 explique pourquoi aucune de ces trois n'est facultative.
Kateb liste les pièces attendues selon le type d'acte et vérifie chaque citation contre le corpus. Consultez l'article 754 du code civil et notre guide sur les lectures légales de la vente.