Le certificat de possession est un titre possessoire, pas un titre de propriété. Délivré par le président de l'assemblée populaire communale dans les régions non cadastrées, il permet à son détenteur d'agir en propriétaire pour tout, sauf pour transférer le bien à titre gratuit ou onéreux. C'est l'exception de l'article 43 de la loi 90-25, et c'est elle que le notaire doit opposer au client qui se présente avec ce document pour vendre.
Le certificat de possession en droit algérien. L'article 39 de la loi 90-25 d'orientation foncière prévoit que, dans les régions où le cadastre n'a pas encore été établi, toute personne qui exerce, au sens de l'article 823 du code civil, sur des terres de propriété privée non titrées, une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, peut obtenir la délivrance d'un titre possessoire dénommé « certificat de possession », soumis aux formalités d'enregistrement et de publicité foncière.
1. Le socle à citer
| Article | Objet | Point à retenir |
|---|---|---|
| Loi 90-25, art. 39 | Conditions | Zone non cadastrée, terre privée non titrée, possession utile |
| Loi 90-25, art. 40 | Délivrance | Président de l'APC, procédure collective possible |
| Loi 90-25, art. 41 | Publicité | De la demande et du certificat |
| Loi 90-25, art. 42 | Caractères | Nominatif, incessible ; un an pour les héritiers |
| Loi 90-25, art. 43 | Effets | Pas de transfert à titre gratuit ou onéreux |
| Loi 90-25, art. 44 | Hypothèque | Premier rang au profit d'organismes de crédit |
| Civ. 823, 827 et 828 | Possession et prescription | Présomption, 15 ans, 10 ans avec juste titre |
| Enr. 353-2 | Publicité foncière | Droit fixe de 2 000 DA |
2. Les conditions, article 39
Trois conditions cumulatives ressortent du texte. Le bien doit se situer dans une région où le cadastre n'a pas encore été établi. Il doit s'agir de terres de propriété privée non titrées. Et le demandeur doit exercer une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, au sens de l'article 823 du code civil, qui présume le possesseur d'un droit titulaire de ce droit jusqu'à preuve contraire. La délivrance dans les régions pastorales reste soumise à une loi particulière.
3. La délivrance et la publicité, articles 40 et 41
Le certificat est délivré par le président de l'assemblée populaire communale, à la requête du ou des possesseurs, selon des modalités réglementaires. L'article 40 permet en outre, pour des considérations d'intérêt général, de déterminer des secteurs où l'administration provoque une procédure collective de délivrance. L'article 41 soumet la demande et le certificat lui-même à une procédure de publicité. L'article 353-2 du code de l'enregistrement fixe à 2 000 DA le droit fixe de publicité foncière des certificats de possession établis en application de l'article 39.
4. Un titre nominatif et incessible, article 42
Le certificat de possession est nominatif et incessible. En cas de décès du bénéficiaire, les héritiers et, le cas échéant, les autres copossesseurs disposent d'un délai d'un an à compter du décès pour demander un nouveau certificat à leurs noms ; cette délivrance emporte subrogation dans les droits et obligations de l'ancien bénéficiaire. À défaut d'option dans le délai, le certificat est périmé. Une fridha portant sur un bien détenu sous certificat de possession doit donc être suivie, dans l'année, d'une nouvelle demande.
5. Les effets, article 43
L'article 43 est le texte à opposer en étude. La délivrance du certificat n'a pas pour effet de modifier le statut réel de l'immeuble. Toutefois, à l'exception du transfert à titre gratuit ou onéreux, le détenteur légal agit en véritable et unique propriétaire tant qu'il n'en aura pas été décidé autrement par la juridiction compétente. Le détenteur peut donc louer, construire, ou défendre sa possession, mais il ne peut ni vendre ni donner sur la seule base du certificat. L'article 29 de la même loi rappelle que la propriété privée des biens fonciers est établie par acte authentique soumis aux règles de la publicité foncière, et l'article 793 du code civil que la propriété immobilière ne se transfère que par les formalités de publicité foncière.
6. L'hypothèque, article 44
La seule opération de disposition ouverte par le certificat est celle de l'article 44 : le détenteur peut valablement constituer, au profit d'organismes de crédit, une hypothèque de premier rang sur l'immeuble objet du certificat, en garantie de prêts à moyen et long termes. L'acte d'hypothèque obéit alors aux règles ordinaires, exposées dans notre article sur l'acte d'hypothèque, et ses honoraires au paragraphe 4 du Décret 08-243, vérifiables avec le calculateur d'honoraires.
7. Du certificat au titre de propriété
Le certificat n'interrompt pas la prescription acquisitive du code civil : l'article 827 rend propriétaire celui dont la possession continue sans interruption pendant quinze ans, et l'article 828 réduit ce délai à dix ans pour une possession de bonne foi fondée sur un juste titre publié. Les droits successoraux, eux, ne se prescrivent que par trente-trois ans (article 829). Le client qui souhaite vendre doit donc d'abord obtenir un titre de propriété, la voie à suivre dépendant de la situation cadastrale et de la durée de la possession.
Conclusion
Six articles de la loi 90-25 et trois du code civil suffisent à répondre au client qui veut vendre avec un certificat de possession : il ne le peut pas, mais il peut hypothéquer, louer, et faire courir la prescription. Kateb intègre la loi 90-25 à son corpus, cite l'article 43 dans le contrôle de titre d'une vente et propose le bloc de lectures légales de l'hypothèque de l'article 44. Créez un compte gratuit pour vérifier le titre de votre prochain dossier foncier.