La plus-value réalisée par un particulier qui vend un immeuble est soumise à l'impôt sur le revenu global au taux de 15 %, libératoire, et doit être payée par le vendeur lui-même dans les trente jours de l'acte. C'est ce que prévoient les articles 77 à 80 du code des impôts directs, avec l'article 104. Deux exonérations existent à l'article 80 ter, dont la vente d'un bien successoral pour liquider l'indivision. Le notaire n'est pas le redevable, mais il est le premier à pouvoir en informer le vendeur.
La plus-value de cession immobilière en droit algérien. L'article 77 du code des impôts directs considère comme plus-values de cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu global, les plus-values effectivement réalisées par des personnes qui cèdent, en dehors du cadre de l'activité professionnelle, des immeubles ou fractions d'immeubles ainsi que les droits immobiliers s'y rapportant. Sont assimilées à des cessions à titre onéreux les donations faites aux parents au-delà du deuxième degré ainsi qu'aux non-parents.
1. Le socle à citer
| Article | Objet | Point à retenir |
|---|---|---|
| CID 77 | Champ | Hors activité professionnelle ; donations hors 2e degré assimilées |
| CID 78 | Base imposable | Prix de cession moins prix d'acquisition, frais dans la limite de 30 % |
| CID 79 | Abattement | 5 % par an à compter de la 3e année, plafond 50 % |
| CID 104 | Taux | 15 % libératoire ; réduction de 50 % pour l'habitation principale en collectif |
| CID 80 | Paiement | Par le cédant, sous 30 jours, au lieu du bien |
| CID 80 ter | Exonérations | Indivision successorale, Mourabaha et Ijara |
| CID 64 | Actes d'obligation | Lecture des articles 57 et 123 à 127, amende de 1 000 DA |
2. Le champ, article 77
Deux conditions délimitent l'impôt. La cession doit être réalisée en dehors du cadre d'une activité professionnelle : celles réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle ne relèvent pas de ce texte. Et elle doit être à titre onéreux, ce qui inclut, par assimilation expresse, les donations faites aux parents au-delà du deuxième degré et aux non-parents. Une donation à un neveu, à un cousin ou à un tiers déclenche donc l'impôt, alors qu'une donation à un enfant ou à un frère ne le déclenche pas. Les règles civiles de la donation sont détaillées dans notre article sur les articles 202 à 212 du code de la famille.
3. La base, article 78
La plus-value imposable est la différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur de création du bien. L'article 78 aménage les deux termes :
- le prix de cession est réduit des droits et taxes acquittés et des frais dûment justifiés supportés par le vendeur à l'occasion de l'opération ;
- le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, d'entretien et d'amélioration dûment justifiés, dans la limite de 30 % du prix d'acquisition ou de la valeur de création ;
- lorsque le bien provient d'une donation ou d'une succession, la valeur vénale à la date de la donation ou de la succession se substitue à la valeur d'acquisition ;
- l'administration peut réévaluer le bien sur la base de sa valeur vénale réelle, dans le respect de la procédure contradictoire de l'article 19 du code des procédures fiscales.
4. L'abattement, article 79
Le revenu imposable bénéficie d'un abattement de 5 % par an à compter de la troisième année de la date d'entrée en possession du bien cédé, dans la limite de 50 %. Un bien détenu de longue date voit donc sa plus-value imposable réduite de moitié au maximum. Les modalités d'application sont renvoyées à un arrêté du ministre des finances.
5. Le taux, article 104
L'article 104 du code des impôts directs soumet les plus-values de l'article 77 à l'impôt sur le revenu global au taux de 15 %, libératoire d'impôt. Les cessions de logements collectifs constituant l'unique propriété et l'habitation principale du cédant bénéficient d'une réduction d'impôt de 50 %.
À titre d'illustration, pour un appartement acquis 5 000 000 DA avec 400 000 DA de frais d'acquisition justifiés et revendu 9 000 000 DA : la base est de 9 000 000 moins 5 400 000, soit 3 600 000 DA, avant abattement de l'article 79 ; sans abattement, l'impôt au taux de 15 % s'élève à 540 000 DA, ramené à 270 000 DA s'il s'agit de l'habitation principale en collectif. L'abattement de 5 % par an réduit ensuite cette base selon la durée de détention.
6. Le paiement, article 80
Le contribuable calcule et paie lui-même l'impôt auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien, dans un délai n'excédant pas trente jours à compter de la date de l'établissement de l'acte de vente, au moyen d'un imprimé fourni par l'administration ou téléchargeable sur son site. Lorsque le vendeur n'est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement peuvent être effectués par son mandataire dûment habilité. Ce délai court à partir de l'acte : le vendeur doit en être averti à la signature, pas après.
7. Les exonérations, article 80 ter
Sont exonérées les plus-values de cession d'un bien immobilier dépendant d'une succession, pour les besoins de la liquidation d'une indivision successorale existante, et celles réalisées dans le cadre des contrats de financement Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik. Le premier cas concerne directement l'étude : la vente d'un bien hérité par les cohéritiers pour sortir de l'indivision n'est pas imposée. La sortie d'indivision est expliquée dans notre article sur l'indivision successorale.
8. L'obligation propre au notaire, article 64
L'article 64 du code des impôts directs impose aux notaires qui reçoivent un acte d'obligation de donner lecture aux parties des dispositions des articles 57 et 123 à 127, relatifs à l'imposition des intérêts de créances et à la retenue à la source. Mention expresse de cette lecture est faite dans l'acte, sous peine d'une amende de 1 000 DA. Cette lecture s'ajoute à celle des textes fiscaux exigée par l'article 29 de la loi 06-02 pour tout acte notarié, détaillée dans notre article sur les lectures légales de l'acte.
Conclusion
Le vendeur est le redevable, mais c'est à la signature que tout se joue : le délai de trente jours de l'article 80 court à partir de l'acte, et l'exonération de l'article 80 ter dépend de la manière dont l'acte qualifie l'opération. Kateb intègre le code des impôts directs à son corpus, vise les articles 77 à 80 ter dans les lectures fiscales d'une vente et signale la lecture de l'article 64 dans un acte d'obligation. Créez un compte gratuit pour que le rappel figure dans chaque dossier.