Pour sortir d'une propriété héritée à plusieurs en Algérie, il existe trois voies légales : le partage amiable devant notaire, la vente du bien décidée par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts de la chose commune, ou le partage judiciaire lorsque aucun accord n'est possible. L'article 722 du code civil algérien pose le principe fondamental : tout co-indivisaire peut demander le partage de la chose commune à tout moment, sauf s'il est tenu de rester dans l'indivision en vertu de la loi ou d'une convention. Personne ne peut donc être enfermé indéfiniment dans une indivision subie.
Qu'est-ce que l'indivision en droit algérien ? L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans que la part matérielle de chacune soit délimitée. Chaque co-indivisaire détient une quote-part abstraite (un huitième, un tiers…) sur la totalité du bien, et non un morceau identifié de celui-ci. Le code civil algérien (Ordonnance n° 75-58) régit cette situation aux articles 713 et suivants, et l'article 722 garantit à chacun le droit de demander le partage.
1. Comment naît l'indivision après un décès
L'indivision successorale se forme automatiquement au décès, sans aucune formalité : dès l'ouverture de la succession, les héritiers deviennent collectivement propriétaires des biens du défunt. L'article 127 du code de la famille précise que la succession s'ouvre par la mort naturelle réelle ou présumée, cette dernière devant être établie par jugement. À cet instant, la maison familiale, le terrain ou l'appartement du défunt appartient à tous les héritiers ensemble, chacun pour la quote-part que lui attribuent les règles de dévolution.
L'acte notarié qui constate cette dévolution — la fridha — ne crée pas l'indivision : il la constate et chiffre la part de chacun. C'est pourquoi il constitue le préalable obligatoire à toute sortie d'indivision. Notre guide sur les documents nécessaires pour une succession en Algérie détaille les pièces à réunir pour cette première étape.
L'article 180 du code de la famille rappelle par ailleurs que la succession supporte d'abord les frais funéraires, le paiement des dettes dûment établies du défunt et les legs valables. Le partage ne porte donc que sur le solde net.
2. Les droits de chaque co-indivisaire pendant l'indivision
Tant que le partage n'est pas intervenu, chaque co-indivisaire dispose de droits précis, définis aux articles 717 à 719 du code civil algérien :
| Acte envisagé | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Mesures de conservation du bien | Un seul co-indivisaire, même sans l'accord des autres | Art. 718 |
| Modifications essentielles ou changement de destination | Trois quarts (3/4) des quotes-parts, avec notification aux autres | Art. 717 |
| Aliénation (vente) du bien indivis | Trois quarts (3/4), sur motifs sérieux, notifiés par acte extra-judiciaire | Art. 720 |
| Demande de partage | Un seul co-indivisaire suffit | Art. 722 |
Conformément à l'article 718 du code civil, tout co-indivisaire peut, même sans l'assentiment des autres, prendre les mesures nécessaires à la conservation de la chose : réparer une toiture qui menace ruine ou interrompre une prescription n'exige donc aucune réunion de famille.
En contrepartie, l'article 719 du code civil met les charges à la charge de tous : les frais d'administration, les frais de conservation, les impôts grevant le bien et toutes les autres charges résultant de l'indivision sont supportés par chaque co-indivisaire proportionnellement à sa quote-part, sauf disposition contraire. L'héritier qui règle seul l'impôt foncier peut donc en réclamer le remboursement aux autres au prorata.
3. Peut-on forcer la vente si un héritier refuse ?
Oui : l'article 720 du code civil algérien autorise les co-indivisaires qui possèdent au moins les trois quarts de la chose commune à en décider l'aliénation, à condition que leur décision soit fondée sur des motifs sérieux et qu'elle soit notifiée aux autres co-indivisaires par acte extra-judiciaire. Le co-indivisaire dissident dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal. Le juge apprécie, d'après les circonstances, si l'aliénation doit avoir lieu, notamment lorsque le partage du bien indivis serait préjudiciable aux intérêts des co-indivisaires.
Deux enseignements pratiques en découlent. D'abord, la minorité n'est pas sans recours, mais elle doit agir vite : passé deux mois, la contestation n'est plus recevable. Ensuite, un héritier isolé détenant une petite quote-part ne peut pas bloquer indéfiniment une famille entière, dès lors que les trois quarts sont réunis et que les motifs invoqués sont sérieux.
Si les trois quarts ne sont pas atteints, la voie reste ouverte : chaque héritier peut demander le partage sur le fondement de l'article 722, au besoin en justice.
4. Le retrait d'indivision : racheter la part vendue à un étranger
L'article 721 du code civil algérien permet à un co-indivisaire de se substituer à l'acheteur lorsqu'un autre co-indivisaire a vendu sa part indivise à un tiers, à condition d'agir dans le délai d'un mois. Ce mécanisme, appelé retrait d'indivision, protège la famille contre l'entrée d'un étranger dans le bien.
- Le délai d'un mois court à partir du jour où le co-indivisaire a eu connaissance de la vente, ou du jour où celle-ci lui a été notifiée (art. 721).
- Le retrait s'exerce par une déclaration notifiée à la fois au vendeur et à l'acquéreur.
- Le retrayant est subrogé dans les droits et obligations de l'acquéreur, à charge de le dédommager de tous ses débours.
- S'il y a plusieurs retrayants, chacun exerce le retrait proportionnellement à sa quote-part.
Attention à ne pas confondre ce retrait avec la chefâa (droit de préemption). La chefâa est un mécanisme distinct, défini à l'article 794 du code civil comme la faculté de se substituer à l'acheteur dans une vente immobilière ; elle obéit à ses propres délais — trente jours pour la déclaration selon l'article 799 — et l'article 798 l'exclut notamment lorsque la vente a lieu entre ascendants et descendants ou entre conjoints. Le retrait de l'article 721 vise spécifiquement la part indivise ; la chefâa vise la vente immobilière au sens large.
5. Les limites de temps imposées par la loi
Le droit algérien encadre strictement la durée pendant laquelle on peut être maintenu dans l'indivision :
- Cinq ans maximum par convention. Selon l'article 722 du code civil, on ne peut pas, par convention, exclure le partage pour une période dépassant cinq ans. Une clause de dix ans est donc ramenée à cinq.
- Cinq ans pour le partage provisionnel. L'article 733 du code civil limite à cinq années la convention par laquelle les co-propriétaires s'attribuent la jouissance d'une part divise correspondant à leur quote-part.
- Quinze ans pour la communauté familiale. Les membres d'une même famille ayant un travail ou des intérêts communs peuvent, en vertu de l'article 738 du code civil, créer par écrit une communauté familiale ; l'article 739 en plafonne la durée à quinze ans, chacun pouvant se retirer pour motifs graves avec l'autorisation du tribunal.
6. Partage amiable chez le notaire ou partage judiciaire
Le partage amiable devant notaire est la voie la plus rapide et la moins coûteuse dès lors que tous les héritiers sont d'accord et majeurs. Le notaire, officier public chargé d'instrumenter les actes pour lesquels la loi prescrit la forme authentique conformément à l'article 3 de la Loi n° 06-02 du 20 février 2006, rédige l'acte de partage, le fait signer, l'enregistre puis le publie à la conservation foncière.
Une exception impérative doit être connue de toute famille concernée : l'article 181 du code de la famille dispose qu'en cas de présence d'un mineur parmi les héritiers, il ne peut être procédé au partage que par voie judiciaire. La présence d'un enfant mineur ferme donc la porte du partage amiable, quelle que soit l'entente entre les adultes.
Pour la marche à suivre concrète, étape par étape, consultez notre guide sur la division d'un bien immobilier hérité en Algérie.
7. Combien coûte la sortie d'indivision
Deux postes principaux composent le coût d'un partage : les honoraires du notaire et le droit d'enregistrement.
Les honoraires sont fixés par le paragraphe 55 de l'annexe du Décret exécutif n° 08-243 du 3 août 2008, qui tarife le partage sur l'actif brut selon le barème par tranches : 3 % jusqu'à 500 000 DA, 2 % de 500 001 à 1 000 000 DA, puis 1 % au-delà.
Le droit d'enregistrement est fixé par l'article 244 du code de l'enregistrement : les partages de biens meubles et immeubles entre co-propriétaires, co-héritiers et co-associés sont assujettis à un droit de 1,5 %. S'il y a retour — c'est-à-dire lorsqu'un co-partageant reçoit plus que sa part et compense en argent —, le droit est perçu au taux prévu pour les ventes : 2,5 % pour les biens meubles (article 245) et 5 % pour les biens immeubles (article 246).
| Poste | Calcul sur un actif brut de 12 000 000 DA | Montant (DA) |
|---|---|---|
| Honoraires — tranche 1 (§ 55) | 500 000 × 3 % | 15 000 |
| Honoraires — tranche 2 (§ 55) | 500 000 × 2 % | 10 000 |
| Honoraires — tranche 3 (§ 55) | 11 000 000 × 1 % | 110 000 |
| Sous-total honoraires | 135 000 | |
| Droit de partage (art. 244) | 12 000 000 × 1,5 % | 180 000 |
| Total indicatif | 315 000 |
À noter : l'article 247 du code de l'enregistrement prévoit une exonération des droits de soulte et de retour, à concurrence de 500 000 DA, lorsque le partage d'une succession attribue à un seul co-partageant l'ensemble des biens composant une exploitation agricole unique et que celui-ci y habitait à l'ouverture de la succession.
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Conclusion
L'indivision successorale n'est jamais une impasse en droit algérien : l'article 722 du code civil garantit à chaque héritier le droit de demander le partage, l'article 720 permet à une majorité des trois quarts de débloquer une vente, et l'article 721 protège la famille contre l'intrusion d'un tiers acquéreur. La véritable difficulté est rarement juridique — elle est documentaire et relationnelle. Kateb aide les notaires algériens à sécuriser ces dossiers en retrouvant instantanément l'article applicable dans le corpus et en calculant les honoraires du partage selon le Décret 08-243.