Diviser un bien immobilier hérité en Algérie suppose six étapes : établir la dévolution successorale devant notaire, évaluer le bien, choisir entre partage en nature et vente suivie du partage du prix, faire rédiger l'acte de partage, l'enregistrer et le publier à la conservation foncière, et saisir le tribunal si un héritier refuse. Le partage lui-même est un droit garanti : l'article 722 du code civil algérien permet à tout co-indivisaire d'en demander l'exécution, sauf s'il est tenu de rester dans l'indivision par la loi ou par une convention.
Qu'est-ce que le partage successoral en droit algérien ? Le partage est l'opération qui met fin à l'indivision en attribuant à chaque héritier une part matériellement déterminée, en nature ou en valeur. Il peut être amiable, reçu par un notaire en la forme authentique, ou judiciaire. L'article 181 du code de la famille algérien impose la voie judiciaire dès qu'un héritier mineur figure parmi les co-partageants.
Étape 1 — Faire établir la dévolution successorale (fridha)
Aucun partage n'est possible avant que la liste des héritiers et la quote-part de chacun ne soient officiellement établies. Les bases de la vocation héréditaire sont fixées par l'article 126 du code de la famille algérien : la parenté et la qualité de conjoint. L'article 128 y ajoute les qualités requises pour prétendre à la succession, à savoir être vivant ou au moins conçu au moment de l'ouverture de la succession, être uni au de cujus par un lien conférant la qualité de successible, et n'être atteint d'aucune incapacité successorale.
L'article 180 du code de la famille précise ce qui est prélevé de la succession avant toute répartition : les frais de funérailles et d'inhumation dans les limites admises, le paiement des dettes dûment établies à la charge du défunt, puis les biens objets d'un legs valable. Le partage ne porte donc jamais sur l'actif brut sans déduction préalable de ces postes.
Pour la liste complète des pièces à fournir à ce stade, consultez notre guide sur les documents nécessaires pour une succession en Algérie.
Étape 2 — Faire évaluer le bien
L'évaluation détermine à la fois l'équilibre des lots et le montant des frais. Elle sert de base au calcul des honoraires du notaire, tarifés sur l'actif brut par le paragraphe 55 du Décret exécutif n° 08-243, ainsi qu'au droit d'enregistrement de 1,5 % prévu à l'article 244 du code de l'enregistrement. Une sous-évaluation expose à un redressement ; une surévaluation alourdit inutilement les frais.
Étape 3 — Choisir entre partage en nature et vente
Deux solutions s'offrent aux héritiers, et le choix conditionne toute la suite du dossier.
| Solution | Principe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Partage en nature | Le bien est matériellement divisé en lots attribués à chaque héritier | Suppose que le bien soit divisible sans perte de valeur |
| Attribution avec soulte | Un héritier reçoit le bien entier et indemnise les autres en argent | La soulte constitue un retour, taxé au taux des ventes (art. 245 et 246) |
| Vente et partage du prix | Le bien est vendu, le prix est réparti entre les héritiers | Requiert l'accord des trois quarts des quotes-parts (art. 720) |
Lorsque la vente est retenue mais que l'unanimité fait défaut, l'article 720 du code civil algérien permet aux co-indivisaires détenant au moins les trois quarts de la chose commune d'en décider l'aliénation, à condition que leur décision repose sur des motifs sérieux et soit notifiée aux autres par acte extra-judiciaire. Le mécanisme complet des majorités est détaillé dans notre article sur la sortie d'indivision après un héritage.
Étape 4 — Faire rédiger l'acte de partage
L'acte de partage est reçu par un notaire, officier public chargé, aux termes de l'article 3 de la Loi n° 06-02 du 20 février 2006, d'instrumenter les actes pour lesquels la loi prescrit la forme authentique. L'article 29 de cette même loi énumère les mentions obligatoires de tout acte notarié : nom et prénom du notaire et siège de son office, puis noms, prénoms, dates et lieux de naissance, nationalité, qualités et adresses des parties.
C'est à ce stade que sont arrêtés la composition des lots, l'éventuelle soulte et la date d'effet du partage.
Étape 5 — Enregistrer et publier
L'acte signé doit être enregistré auprès des services fiscaux, où est acquitté le droit de partage de 1,5 % prévu à l'article 244 du code de l'enregistrement, puis publié à la conservation foncière. Cette publication n'est pas une formalité accessoire : selon l'article 793 du code civil algérien, la propriété des immeubles et les autres droits réels ne sont transférés, tant entre les parties qu'à l'égard des tiers, que si les formalités de publicité foncière sont observées. L'article 10 de la Loi 06-02 charge expressément le notaire de veiller à l'exécution de l'enregistrement et de la publicité des actes dans les délais prescrits par la loi.
Étape 6 — Que faire si un héritier refuse
Le blocage d'un héritier ne rend jamais le partage impossible. Trois leviers existent :
- La demande de partage. L'article 722 du code civil algérien reconnaît à tout co-indivisaire le droit de demander le partage de la chose commune, au besoin devant le tribunal.
- La vente à la majorité qualifiée. L'article 720 autorise les titulaires des trois quarts des quotes-parts à décider l'aliénation ; l'héritier dissident dispose de deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal, lequel apprécie si la vente doit avoir lieu, notamment lorsque le partage serait préjudiciable aux intérêts des co-indivisaires.
- Le partage judiciaire. Il devient obligatoire, et non plus seulement facultatif, lorsqu'un héritier mineur est présent, en application de l'article 181 du code de la famille.
Le partage provisionnel : une solution d'attente
Lorsque l'accord définitif tarde, le code civil algérien offre une solution intermédiaire. L'article 733 permet aux co-propriétaires de convenir d'attribuer à chacun la jouissance d'une part divise égale à sa quote-part, moyennant renonciation à la jouissance des autres parties ; cette convention ne peut être conclue pour plus de cinq années. L'article 734 en prévoit une variante : jouir de la totalité du bien à tour de rôle, chacun pendant une période correspondant à sa quote-part.
L'article 736 ajoute que les co-propriétaires peuvent convenir d'un partage provisionnel au cours même des opérations de partage définitif, et qu'à défaut d'accord ce partage provisionnel peut être ordonné par le tribunal à la demande de l'un d'eux.
Combien coûte un partage immobilier
| Poste | Calcul pour un bien de 6 000 000 DA | Montant (DA) |
|---|---|---|
| Honoraires — tranche 1 (§ 55) | 500 000 × 3 % | 15 000 |
| Honoraires — tranche 2 (§ 55) | 500 000 × 2 % | 10 000 |
| Honoraires — tranche 3 (§ 55) | 5 000 000 × 1 % | 50 000 |
| Sous-total honoraires | 75 000 | |
| Droit de partage (art. 244) | 6 000 000 × 1,5 % | 90 000 |
| Total indicatif | 165 000 |
Si le partage comporte un retour — un héritier recevant plus que sa part contre paiement d'une soulte —, le droit sur cette fraction est perçu au taux prévu pour les ventes : 2,5 % pour les biens meubles selon l'article 245 du code de l'enregistrement, et 5 % pour les biens immeubles selon l'article 246. Le montant exact des honoraires se vérifie en quelques secondes avec le calculateur d'honoraires Kateb.
Conclusion
Un partage immobilier réussi se joue moins sur le droit que sur l'ordre des opérations : dévolution d'abord, évaluation ensuite, choix du mode de partage, puis acte, enregistrement et publication. Les textes algériens laissent peu de zones grises, et l'article 722 du code civil garantit à chaque héritier de ne jamais rester prisonnier de l'indivision. Kateb accompagne les notaires sur ces dossiers en retrouvant instantanément l'article applicable et en calculant les honoraires du partage selon le Décret 08-243.