La vente sur plans se fonde sur le décret législatif 93-03, pas sur le seul code civil. L'article 10 énumère les mentions que le contrat doit comporter à peine de nullité, l'article 11 impose d'annexer l'attestation du fonds de garantie, et l'article 12 exige la forme authentique. Un acte qui ne suit pas cette liste est nul, quelle que soit la qualité de sa rédaction par ailleurs.
La vente sur plans en droit algérien. Selon l'article 9 du décret législatif 93-03, un promoteur immobilier peut, sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. La transaction est alors formalisée par un contrat de vente sur plans, régi par les dispositions du chapitre consacré à cette vente.
1. Le socle à citer
| Article | Objet | Point à retenir |
|---|---|---|
| 93-03, art. 9 | Définition, cession avant achèvement | Garanties des articles 10, 11, 17 et 18 |
| 93-03, art. 10 | Mentions obligatoires du contrat | À peine de nullité |
| 93-03, art. 11 | Assurance auprès du fonds de garantie | Attestation annexée obligatoirement |
| 93-03, art. 12 | Forme, enregistrement, publicité | Acte authentique, terrain et construction |
| 93-03, art. 13 | Procès-verbal de livraison | En la même étude, contradictoire |
| 93-03, art. 14 | Prise de possession | Après certificat de conformité |
| 93-03, art. 8 | Assurance décennale | Copie notifiée au plus tard à la prise de possession |
2. Les mentions à peine de nullité, article 10
L'article 10 du décret 93-03 dispose que le contrat de vente sur plans, dont le modèle est déterminé par voie réglementaire, doit, à peine de nullité, comporter, outre les formules habituelles :
- les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur ;
- la description et la consistance de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble vendus ;
- les délais de livraison et les pénalités de retard en cas de non-respect ;
- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle ;
- les conditions et modalités de paiement ;
- la nature des garanties légales, la garantie de bonne fin et les autres garanties données par le promoteur en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés.
Le même article autorise les parties à compléter le contrat-type par toutes clauses particulières, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inférieures à celles du contrat-type fixé par voie réglementaire. Une clause de renonciation à une garantie du modèle est donc sans valeur.
3. L'attestation du fonds de garantie, article 11
Pour les opérations de vente sur plans, l'article 11 oblige le promoteur à couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur. L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10. À défaut de cette annexe, le contrat est incomplet au regard du texte.
4. La forme et l'objet, article 12
L'article 12 énonce que le contrat de vente sur plans est établi en la forme authentique et soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité. Il porte à la fois sur la construction et sur le terrain sur lequel l'ouvrage est édifié. La désignation doit donc viser les deux, et non la seule fraction bâtie.
5. La livraison et la prise de possession, articles 13 et 14
L'article 13 prévoit que le contrat est complété par un procès-verbal dressé contradictoirement, en la même étude notariale, pour constater la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble achevé. Lorsque la vente porte sur un immeuble divisé en fractions, ce procès-verbal est accompagné du descriptif de division de la copropriété, établi à la diligence du promoteur.
L'article 14 ajoute que la prise de possession ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990. Ni la prise de possession ni ce certificat n'exonèrent le promoteur de sa responsabilité civile ni de la garantie de parfait achèvement, à laquelle il est tenu pendant un an.
6. L'assurance décennale, article 8
Avant toute livraison, l'article 8 impose au promoteur d'exiger des architectes et entrepreneurs l'attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennale édictée par le code civil, notamment son article 554. La copie de cette assurance est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession ; à défaut, la responsabilité civile du promoteur est engagée. L'article 554 du code civil fait répondre solidairement l'architecte et l'entrepreneur, pendant dix ans à compter de la réception définitive, de la destruction totale ou partielle des ouvrages, même provenant de vices du sol.
7. Ce qui protège la masse des acquéreurs
- Article 16 : la faillite d'un promoteur qui a vendu sur plans confère de droit à la masse des acquéreurs un privilège de premier rang.
- Article 17 : la défaillance ou l'incapacité matérielle du promoteur, constatée par huissier et persistant malgré mise en demeure, donne à la masse des acquéreurs le pouvoir de poursuivre l'achèvement aux frais du promoteur.
- Article 18 : toute clause qui exclut ou limite la responsabilité ou les garanties des articles 11 et 14, ou qui écarte la solidarité des sous-traitants du promoteur, est réputée nulle et non écrite.
8. Le tarif
Le Décret 08-243 ne comporte pas de paragraphe propre à la vente sur plans : l'acte relève de la rubrique vente, paragraphe 76-A, calculée par tranches de 3 %, 2 % puis 1 %. Les droits d'enregistrement suivent l'article 252 du code de l'enregistrement, soit 5 % pour les actes translatifs de propriété d'immeubles à titre onéreux, et la taxe de publicité foncière l'article 353-2, soit 1 % de la valeur déclarée. Le détail se vérifie avec le calculateur d'honoraires ; la mécanique complète est expliquée dans notre guide de la vente immobilière.
Conclusion
Six mentions à peine de nullité, une annexe obligatoire, un procès-verbal de livraison et un certificat de conformité : la vente sur plans est l'un des actes les plus encadrés du droit algérien. Kateb intègre le décret 93-03 dans son corpus et propose une checklist par type d'acte, de sorte que l'attestation du fonds de garantie ou le descriptif de division ne soient jamais oubliés au moment de la signature. Créez un compte gratuit pour l'essayer sur votre prochain dossier de promotion immobilière.