Quatre articles du code civil algérien règlent la fin du bail, le sort du contrat au décès du preneur et son opposabilité en cas de vente du bien loué. Ils portent les numéros 469 bis 1 à 469 bis 4. La question qui revient le plus souvent en étude, celle de la transmission du bail aux héritiers, y trouve une réponse en deux temps que les modèles anciens rendent mal.
Le cadre. L'article 467 du code civil définit le bail comme le contrat par lequel le bailleur donne en jouissance une chose au locataire pour une durée déterminée en contrepartie d'un loyer connu, le loyer pouvant être fixé en espèces ou en toute autre prestation.
1. La fin du bail sans congé
L'article 469 bis 1 pose une règle simple et souvent contredite par les modèles en circulation : le bail prend fin à l'expiration du terme convenu, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Une clause de congé préalable n'est donc pas une condition de la fin du bail, elle est une stipulation contractuelle qui s'ajoute au texte.
Le même article ouvre au preneur une faculté de sortie anticipée pour toute raison familiale ou professionnelle. Elle est encadrée : le preneur doit en aviser le bailleur par acte extra-judiciaire, avec un préavis de deux mois. La forme compte autant que le délai, et c'est l'acte extra-judiciaire qui fait la preuve.
2. Le décès du preneur, la réponse en deux temps
L'article 469 bis 2 commence par une affirmation nette : le bail n'est pas transmissible aux héritiers. Puis il l'aménage immédiatement. En cas de décès du preneur, et sauf convention contraire, le contrat continue jusqu'à son terme.
Les héritiers reçoivent alors une faculté de résiliation, mais elle est doublement conditionnée.
| Condition | Contenu |
|---|---|
| Qualité | Avoir vécu habituellement avec le preneur pendant six mois |
| Motif | Charges devenues trop onéreuses au regard des ressources, ou bail excédant les besoins |
| Délai d'exercice | Six mois suivant le décès du preneur |
| Forme | Avis au bailleur par acte extra-judiciaire, préavis de deux mois |
Autrement dit, le bail ne se transmet pas comme un élément d'actif successoral, mais il ne s'éteint pas non plus au décès. Il continue, et seuls certains héritiers, pour certains motifs et dans un délai bref, peuvent y mettre fin. La mention « sauf convention contraire » ouvre la porte à une stipulation qui écarte cette continuation, ce qui mérite d'être discuté avec le bailleur au moment de la rédaction.
3. La vente du bien loué
L'article 469 bis 3 tient en une ligne et règle une question fréquente : en cas de transfert volontaire ou forcé de la propriété de la chose louée, le bail est opposable à l'acquéreur. Le texte ne distingue ni selon la date du bail, ni selon sa forme, ni selon son enregistrement.
L'article 469 bis 4 apporte le tempérament attendu sur les loyers payés d'avance. Le preneur ne peut opposer à l'acquéreur le paiement anticipé du loyer si l'acquéreur prouve qu'au moment de payer, le preneur avait ou devait nécessairement avoir connaissance de l'aliénation. À défaut de cette preuve, l'acquéreur n'a qu'un recours contre le précédent bailleur.
Dans un acte de vente portant sur un bien loué, la mention de ces deux articles et la déclaration du vendeur sur les loyers déjà encaissés évitent un contentieux dont l'acquéreur découvre l'existence après la signature.
4. La durée que le bailleur peut consentir
Deux textes bornent la capacité de consentir un bail long.
- Article 468 : sauf disposition contraire de la loi, celui qui ne peut faire que des actes d'administration ne peut consentir un bail d'une durée excédant trois ans. Le bail conclu pour une durée supérieure est réduit à trois ans. La sanction n'est donc pas la nullité mais la réduction.
- Article 469 : le bail conclu par un usufruitier prend fin de plein droit à l'expiration de l'usufruit.
Ces deux articles se vérifient avant de recevoir un bail consenti par un mandataire, un tuteur ou un usufruitier, car ils décident de la durée réellement opposable.
5. La délivrance et l'état des lieux
L'article 476 impose au bailleur de livrer la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée suivant la convention des parties, et prévoit qu'un procès-verbal de constat ou un état descriptif est dressé contradictoirement et annexé au contrat.
La suite du texte est celle qu'il faut expliquer aux parties : si la chose est délivrée sans qu'un procès-verbal ou un état descriptif soit dressé, le preneur est présumé l'avoir réceptionnée en bon état, sauf preuve contraire. L'absence d'état des lieux ne joue donc pas en faveur du locataire.
L'article 477 ouvre au preneur, lorsque la chose est impropre à l'usage prévu ou que cet usage subit une diminution notable, le choix entre la résiliation et une réduction du prix proportionnelle, avec réparation du préjudice s'il y a lieu. L'article 479 met à la charge du bailleur l'entretien, les réparations autres que locatives, et énumère l'étanchéité des terrasses, le curage des puits, l'entretien et la vidange des fosses d'aisance et des conduites d'écoulement, ainsi que les taxes, impôts et autres charges grevant la chose louée.
6. Une précaution de rédaction
Les articles 470 à 475 du code civil sont abrogés. Un modèle de bail qui les vise encore, ce qui arrive dans des trames anciennes recopiées d'une étude à l'autre, renvoie à des textes qui n'existent plus. La vérification des numéros avant signature est ici plus utile qu'ailleurs, parce que la série 469 bis a précisément remplacé une partie de ce dispositif.
Conclusion
Le bail d'habitation se rédige sur les articles 467 à 469 bis 4, complétés par les articles 476 à 479 pour la délivrance et l'entretien. Les deux points à ne pas manquer sont la continuation du contrat au décès du preneur, qui n'est pas une transmission, et l'opposabilité du bail à l'acquéreur, qui ne dépend d'aucune formalité.
Kateb construit ce bloc de références selon le type de bail et vérifie que chaque article cité existe avant de le laisser passer dans l'acte. Consultez l'article 469 bis 2 et notre guide sur les articles du bail commercial.