Un bail commercial se rédige sur les articles 169 et suivants du code de commerce algérien. Le décret législatif 93-03, souvent visé par habitude, ne concerne pas ce bail : son article 20 vise expressément les baux à usage d'habitation. Le citer dans un bail commercial est une erreur que le texte lui-même permet de vérifier.
Le champ d'application. L'article 169 du code de commerce algérien applique ses dispositions aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel, à un artisan ou à une entreprise artisanale dûment immatriculée. C'est l'exploitation d'un fonds qui déclenche le régime, pas la qualification donnée par les parties.
1. Le socle à citer
| Article | Objet |
|---|---|
| Comm. 169 | Champ d'application, exploitation d'un fonds |
| Comm. 170 | Extension aux baux consentis aux communes pour certains locaux |
| Comm. 171 | Exclusion des baux emphytéotiques, sauf révision du loyer |
| Comm. 172 | Conditions du droit au renouvellement |
| Comm. 173 | Congé et tacite reconduction |
| Civ. 467 | Définition du bail, durée déterminée et loyer connu |
2. La définition civile, article 467
L'article 467 du code civil algérien définit le bail comme le contrat par lequel le bailleur donne en jouissance une chose au locataire pour une durée déterminée en contrepartie d'un loyer connu, en précisant que le loyer peut être fixé en espèces ou en toute autre prestation. Deux exigences en découlent pour la rédaction : une durée déterminée et un loyer connu, sous peine d'indétermination du contrat.
3. Le droit au renouvellement, article 172
L'article 172 réserve l'invocation du droit au renouvellement aux locataires, à leurs cessionnaires ou ayants droit qui justifient exploiter un fonds de commerce, personnellement ou par l'intermédiaire de leurs préposés. Le droit n'est donc pas attaché au bail en lui-même mais à l'exploitation effective, ce qui appelle une clause précisant l'activité exercée dans les lieux.
4. Le congé, article 173
L'article 173 pose une règle de délai qui se retrouve dans presque tous les contentieux : les baux soumis à ces dispositions ne cessent que par l'effet d'un congé suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. À défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction.
Deux conséquences rédactionnelles : le délai de six mois est un minimum, et l'absence de congé ne met pas fin au bail écrit mais le prolonge.
5. Les exclusions, article 171
L'article 171 écarte les baux emphytéotiques du régime, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Il maintient toutefois l'application des dispositions, dans les cas prévus aux articles 169 et 170, aux baux passés par les personnes qu'il désigne. Vérifier la nature du droit du bailleur avant de viser le régime commercial évite un renvoi inapplicable.
6. Pourquoi le décret 93-03 ne s'applique pas
Le décret législatif 93-03 a pour objet, selon son article 1er, de définir le cadre général relatif à l'activité immobilière. Son article 2 décrit l'activité de promotion immobilière et les biens concernés.
Surtout, son article 20 écarte l'application des articles 471 à 474, 509 et 514 à 537 du code civil, relatifs au droit au maintien dans les lieux, aux baux à usage d'habitation conclus postérieurement à la promulgation du texte. La restriction est écrite dans le texte : elle vise l'habitation. Un bail commercial n'entre pas dans son champ.
L'article 21 du même décret impose par ailleurs que les rapports entre bailleurs et locataires soient formalisés par un contrat de location conforme à un modèle réglementaire, établi par écrit avec date certaine.
7. Le tarif
Le paragraphe 10-A de l'annexe du Décret 08-243 tarife le bail de gré à gré à durée ferme à 1 % jusqu'à 500 000 DA puis 0,75 % au-delà. Sur un bail de 600 000 DA, les honoraires s'élèvent à 5 750 DA. Le bail par adjudication relève du paragraphe 10-B. Les deux se calculent avec le calculateur d'honoraires.
Conclusion
Cinq articles du code de commerce, un du code civil, et une vérification à faire avant de viser le décret 93-03 : le bail porte-t-il sur de l'habitation. Kateb applique cette distinction selon le type d'acte sélectionné, et n'insère le décret 93-03 que dans un bail d'habitation. Sur la base de calcul des honoraires, voyez notre article sur la valeur à retenir.