Un bail d'habitation se cite au code civil, articles 467 à 505, et non au code de commerce. L'article 467 bis impose un écrit ayant date certaine à peine de nullité, l'article 479 fixe les obligations d'entretien du bailleur, l'article 469 bis 1 règle la fin du bail au terme convenu sans congé. Le décret législatif 93-03 a écarté le droit au maintien dans les lieux pour les baux conclus après sa promulgation.
Le bail en droit algérien. L'article 467 du code civil le définit comme le contrat par lequel le bailleur donne en jouissance une chose au locataire pour une durée déterminée, en contrepartie d'un loyer connu. Le loyer peut être fixé en espèces ou en toute autre prestation. L'article 467 bis ajoute que le bail est conclu, sous peine de nullité, par écrit ayant date certaine.
1. Le socle à citer
| Article | Objet | Point à retenir |
|---|---|---|
| Civ. 467 et 467 bis | Définition, forme | Écrit à date certaine, à peine de nullité |
| Civ. 468 | Bail par un administrateur | Trois ans au plus |
| Civ. 469 bis 1 | Fin du bail | Au terme, sans congé ; préavis de deux mois pour le preneur |
| Civ. 469 bis 3 | Vente de la chose louée | Bail opposable à l'acquéreur |
| Civ. 476 et 503 | Livraison et restitution | Procès-verbal ou état descriptif contradictoire |
| Civ. 479 et 480 | Entretien par le bailleur | Réparations autres que locatives, taxes et impôts |
| Civ. 488 à 490 | Garantie des vices | Clauses d'exclusion limitées |
| Civ. 491 à 498 | Obligations du preneur | Usage, réparations locatives, loyer |
| Civ. 505 | Cession et sous-location | Accord écrit du bailleur |
| 93-03, art. 20 à 22 | Régime des baux d'habitation | Fin du maintien dans les lieux, contrat-type |
2. La forme et la durée, articles 467 bis et 468
L'écrit à date certaine de l'article 467 bis est une condition de validité. L'article 21 du décret 93-03 va dans le même sens : les rapports entre bailleurs et locataires sont formalisés obligatoirement par un contrat de location conforme au modèle déterminé par voie réglementaire, établi par écrit avec date certaine. Le même article ajoute que toute quittance détenue par un occupant sans contrat lui confère un droit au bail d'une année à compter du constat de la contravention.
L'article 468 limite à trois ans le bail consenti par celui qui ne peut faire que des actes d'administration ; un bail plus long est réduit à trois ans. Le point est à vérifier chaque fois que le bailleur agit comme tuteur, mandataire ou usufruitier, l'article 469 précisant que le bail conclu par un usufruitier prend fin de plein droit à l'expiration de l'usufruit.
3. La livraison et l'état des lieux, article 476
Le bailleur est tenu de livrer la chose louée en état de servir à l'usage convenu. L'article 476 prévoit qu'un procès-verbal de constat ou un état descriptif est dressé contradictoirement et annexé au contrat ; à défaut, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état, sauf preuve contraire. L'article 503 applique la même présomption à la restitution. Le contrat gagne donc à mentionner l'état des lieux en annexe.
4. Les obligations du bailleur, articles 479 à 490
- Article 479 : entretenir la chose dans l'état où elle se trouvait à la livraison et faire, au cours du bail, les réparations nécessaires autres que les réparations locatives, notamment l'étanchéité des terrasses, le curage des puits, l'entretien et la vidange des fosses d'aisance et des conduites d'écoulement. Le bailleur supporte les taxes, impôts et autres charges grevant la chose louée.
- Article 480 : à défaut d'entretien et après mise en demeure par acte extra-judiciaire, le preneur peut demander la résiliation ou la diminution du loyer ; les réparations urgentes peuvent être exécutées par lui pour le compte de qui il appartiendra.
- Article 483 : ne pas troubler le preneur dans sa jouissance et garantir les troubles de droit provenant d'un autre locataire ou d'un ayant droit du bailleur.
- Article 488 : garantir, sauf convention contraire, les vices qui empêchent ou diminuent sensiblement la jouissance, à l'exception de ceux dont le preneur a été averti ou a eu connaissance.
- Article 490 : est nulle toute convention excluant la garantie du trouble de droit, et toute convention excluant la garantie des vices que le bailleur a dolosivement dissimulés.
5. Les obligations du preneur, articles 491 à 505
L'article 491 impose d'user de la chose de la manière convenue et, à défaut, conformément à sa destination. L'article 492 interdit toute modification sans autorisation écrite du bailleur ; avec autorisation, le bailleur rembourse à l'expiration du bail, sauf convention contraire, les dépenses ou la plus-value. L'article 494 met les réparations locatives fixées par l'usage à la charge du preneur, sauf stipulation contraire. L'article 495 le rend responsable des dégradations qui ne résultent pas de l'usage normal, et l'article 496 de l'incendie, sauf preuve d'une cause qui ne lui est pas imputable.
Le loyer se paie aux termes convenus et, sauf convention contraire, au lieu de résidence du bailleur (article 498). Les parties peuvent convenir d'une caution pour garantir loyers et charges (article 500). Enfin, l'article 505 interdit au preneur de céder son droit au bail ou de sous-louer sans l'accord écrit du bailleur.
6. La fin du bail, articles 469 bis 1 à 469 bis 3 et décret 93-03
L'article 469 bis 1 du code civil dispose que le bail prend fin à l'expiration du terme convenu, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Le preneur peut toutefois y mettre fin pour toute raison familiale ou professionnelle, en avisant le bailleur par acte extra-judiciaire avec un préavis de deux mois. L'article 22 du décret 93-03 le confirme : lorsqu'un bail régulièrement passé arrive à échéance, le locataire est tenu de quitter les lieux.
L'article 20 du décret 93-03 a rendu inapplicables aux baux d'habitation conclus après sa promulgation les articles 471 à 474, 509 et 514 à 537 du code civil relatifs au droit au maintien dans les lieux ; ces articles figurent aujourd'hui comme abrogés dans le code. Une clause qui viserait encore le maintien dans les lieux serait donc sans fondement. En cas de vente de l'immeuble, l'article 469 bis 3 rend le bail opposable à l'acquéreur. Le sort du bail au décès du preneur est traité dans notre article sur les articles 469 bis 1 à 4.
7. Le tarif
Le bail de gré à gré à durée ferme relève du paragraphe 10-A du Décret 08-243 : 1 % jusqu'à 500 000 DA et 0,75 % au-dessus. En matière d'enregistrement, le droit proportionnel de 2 % de l'article 222 du code de l'enregistrement vise les baux de fonds de commerce et de locaux à usage professionnel ou commercial, et non le bail d'habitation ; il ne doit pas lui être appliqué par analogie. Les articles à citer dans un bail commercial font l'objet d'un article distinct. Le montant des honoraires se vérifie avec le calculateur d'honoraires.
Conclusion
Un écrit à date certaine, un état des lieux annexé, les réparations réparties entre les articles 479 et 494, et une fin de bail au terme sans congé : le bail d'habitation se rédige avec une quinzaine d'articles du code civil et trois du décret 93-03. Kateb sélectionne ce bloc de lectures légales dès que le type d'acte « bail d'habitation » est choisi, et écarte les références au bail commercial. Créez un compte gratuit pour générer votre prochain bail avec les bonnes citations.