Une promesse de vente immobilière n'a d'effet que si elle précise les points essentiels de la vente et le délai de sa conclusion, et elle doit revêtir la forme authentique parce que la vente elle-même y est soumise. C'est ce que disent les deux alinéas de l'article 71 du code civil, lus avec l'article 324 bis 1. L'article 72 bis règle le sort des arrhes : celui qui les a versées les perd s'il se dédit, celui qui les a reçues restitue le double.
La promesse de contracter en droit algérien. L'article 71 du code civil dispose que la convention par laquelle les parties ou l'une d'elles promettent de conclure dans l'avenir un contrat déterminé n'a d'effet que si les points essentiels du contrat envisagé et le délai dans lequel ce contrat doit être conclu sont précisés. Lorsque la loi subordonne la conclusion du contrat à l'observation d'une certaine forme, celle-ci s'applique également à la convention renfermant la promesse de contracter.
1. Le socle à citer
| Article | Objet | Point à retenir |
|---|---|---|
| Civ. 71 | Conditions d'effet de la promesse | Points essentiels et délai, même forme que le contrat |
| Civ. 72 | Refus de conclure | Jugement valant contrat |
| Civ. 72 bis | Arrhes | Perte ou restitution du double |
| Civ. 324 bis 1 | Forme des mutations immobilières | Acte authentique à peine de nullité |
| Civ. 351 | Définition de la vente | Transfert de propriété contre un prix |
| Enr. 353-2 | Publicité foncière | 1 %, prix et délai mentionnés à peine de refus |
2. Les points essentiels, article 71 alinéa 1
Le texte exige deux séries de précisions. D'abord les points essentiels du contrat envisagé : pour une vente, au sens de l'article 351 du code civil, ce sont la chose dont la propriété sera transférée et le prix que l'acheteur devra payer. Ensuite le délai dans lequel la vente doit être conclue. Une promesse qui ne fixe pas de délai, ou qui renvoie le prix à une détermination ultérieure, n'a pas d'effet au sens de l'article 71.
3. La forme, article 71 alinéa 2 et article 324 bis 1
Le second alinéa de l'article 71 étend à la promesse la forme exigée pour le contrat définitif. Or l'article 324 bis 1 du code civil impose la forme authentique, à peine de nullité, aux actes portant mutation d'immeuble ou de droits immobiliers, avec paiement du prix entre les mains de l'officier public. Une promesse de vente d'immeuble sous seing privé ne remplit donc pas la condition de forme posée par l'article 71. Les exigences de l'acte authentique sont détaillées dans notre article sur les articles 324 bis 1 à 7.
4. Le refus de conclure, article 72
L'article 72 du code civil prévoit que, lorsque la partie qui s'est obligée à conclure un contrat s'y refuse, le tribunal peut, à la demande de l'autre partie, rendre une décision qui vaut contrat, si les conditions requises pour la conclusion de ce contrat sont réunies, notamment celles relatives à la forme. C'est la raison pratique de la forme authentique : une promesse notariée conforme à l'article 71 est celle qui permet au bénéficiaire d'obtenir un jugement valant vente.
5. Les arrhes, article 72 bis
L'article 72 bis du code civil dispose que, sauf convention contraire, le versement d'arrhes au moment de la conclusion du contrat donne à chacun des contractants la faculté de se dédire dans le délai convenu. Si celui qui a versé les arrhes se dédit, il perd ce qu'il a versé. Si celui qui les a reçues se dédit, il doit restituer le double, même s'il ne résulte aucun préjudice du dédit.
Deux conséquences pour la rédaction. La qualification de la somme versée doit être explicite : des arrhes ouvrent une faculté de dédit, un acompte n'en ouvre aucune. Et la clause « sauf convention contraire » permet aux parties d'écarter la faculté de dédit, ce qui doit alors être écrit.
6. Enregistrement et publicité
L'article 58 du code de l'enregistrement soumet les actes des notaires à l'enregistrement dans le délai d'un mois à compter de leur date. L'article 353-2 du même code applique la taxe de publicité foncière de 1 % aux actes de promesse de vente, dans lesquels doivent être mentionnés, à peine de refus, le prix de vente convenu et le délai fixé par les parties pour la réalisation de la vente. Le conservateur foncier exige donc exactement ce que l'article 71 du code civil exige déjà.
7. Le tarif
Le paragraphe 59 du Décret 08-243, « promesse de contracter », fixe les honoraires à la moitié du montant dû pour le contrat envisagé, en tenant compte du minimum de chaque contrat. Pour une promesse de vente d'un bien à 8 000 000 DA, les honoraires de la vente au paragraphe 76-A s'élèvent à 95 000 DA, et ceux de la promesse à 47 500 DA. Le montant se vérifie avec le calculateur d'honoraires, et la procédure complète est décrite dans notre guide de la vente immobilière.
Conclusion
Une chose, un prix, un délai, la forme authentique et une qualification claire des sommes versées : la promesse de vente tient en cinq contrôles. Kateb les intègre à la génération de l'acte, vise les articles 71, 72 bis et 324 bis 1 dans les lectures légales et calcule le paragraphe 59 à partir du contrat envisagé. Créez un compte gratuit pour rédiger votre prochaine promesse avec les bonnes références.