Sept articles du code civil algérien portent tout le régime de l'acte authentique, de la forme imposée à la force exécutoire. Ils sont numérotés 324 bis 1 à 324 bis 7 et se citent rarement en entier, alors qu'ils répondent à eux seuls aux questions que pose un acte contesté : quels actes doivent être authentiques, que se passe-t-il si une partie ne sait pas signer, jusqu'où l'acte fait foi, et que vaut une énonciation accessoire.
Le point de départ. L'article 324 du code civil définit l'acte authentique comme celui dans lequel un fonctionnaire, un officier public ou une personne chargée d'un service public constate, dans les formes légales et dans les limites de son pouvoir et de sa compétence, des faits qui ont eu lieu en sa présence ou des déclarations à lui faites par les intéressés. Les articles 324 bis 1 à 324 bis 7 en tirent les conséquences.
1. Les actes qui doivent être authentiques, à peine de nullité
L'article 324 bis 1 est le texte le plus lourd de conséquences du corpus notarial algérien. Il énumère, au-delà des actes que la loi assujettit déjà impérativement à la forme authentique :
- les actes portant mutation d'immeuble ou de droits immobiliers ;
- les mutations de fonds de commerce ou d'industrie, ou de tout élément les composant ;
- les cessions d'actions ou de parts de sociétés ;
- les baux ruraux et les baux commerciaux ;
- les gérances de fonds de commerce ou d'établissements industriels.
La sanction est la nullité. Le même article ajoute une obligation que l'on oublie souvent de rappeler aux parties : le paiement du prix doit être effectué entre les mains de l'officier public qui a instrumenté ou rédigé l'acte. La règle vaut également pour les numéraires provenant de ces opérations lorsqu'il s'agit d'actes constitutifs ou modificatifs de société, qui doivent eux aussi être constatés par acte authentique à peine de nullité.
Deux conséquences pratiques en découlent. Une cession de parts sociales sous seing privé est nulle, quelle que soit la qualité de sa rédaction. Et un acte de vente immobilière qui laisse les parties régler le prix hors l'étude s'expose sur le terrain même que le texte a voulu fermer.
2. Les signatures et les parties qui ne savent pas signer
L'article 324 bis 2 règle une situation quotidienne et souvent mal traitée. Les actes authentiques sont signés par les parties, par les témoins s'il y a lieu, et l'officier public en fait mention à la fin de l'acte. Lorsqu'une partie ou un témoin ne sait pas ou ne peut pas signer, l'officier public mentionne leurs déclarations à cet égard à la fin de l'acte, et ces personnes apposent leurs empreintes digitales, sauf empêchement majeur.
Le même article ajoute une règle d'identification : lorsque le nom, l'état, la demeure et la capacité civile des parties ne sont pas connus de l'officier public, ils lui sont attestés par deux témoins majeurs, sous leur responsabilité. La mention de cette attestation, et de la responsabilité des témoins, appartient à l'acte.
3. Les actes solennels et les témoins instrumentaires
L'article 324 bis 3 tient en une phrase et se cite trop peu : les actes solennels sont, à peine de nullité, reçus par l'officier public en présence de deux témoins instrumentaires. La distinction entre témoins certificateurs de l'article 324 bis 2 et témoins instrumentaires de l'article 324 bis 3 n'est pas cosmétique, puisque seule la seconde est assortie d'une nullité.
4. Les énonciations obligatoires en matière immobilière
L'article 324 bis 4 fixe le contenu descriptif de tout acte translatif ou déclaratif de propriété immobilière. L'officier public y énonce :
| Énonciation | Portée |
|---|---|
| Nature de l'immeuble | Qualification du bien |
| Situation | Localisation précise |
| Contenance | Superficie |
| Tenants et aboutissants | Limites du bien |
| Noms des précédents propriétaires | Chaîne de propriété |
| Caractère et date des mutations successives | Autant que faire se peut |
La formule « autant que faire se peut » ne porte que sur le caractère et la date des mutations successives. Les cinq premières énonciations, elles, ne souffrent pas d'approximation.
5. La force probante et la force exécutoire
Trois articles se répondent et gagnent à être lus ensemble.
- Article 324 bis 5 : l'acte authentique fait foi de ses énonciations jusqu'à inscription en faux, et il est exécutoire sur toute l'étendue du territoire national. C'est le texte qui fonde la force exécutoire de l'acte notarié algérien.
- Article 324 bis 6 : il fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers et ayants cause. En cas de plainte en faux au principal, l'exécution de l'acte argué de faux est suspendue par la mise en accusation. En cas d'inscription de faux faite incidemment, les tribunaux peuvent, suivant les circonstances, suspendre provisoirement l'exécution.
- Article 324 bis 7 : il fait foi entre les parties même de ce qui n'y est exprimé qu'en termes énonciatifs, pourvu que l'énonciation ait un rapport direct avec la disposition. Les énonciations étrangères à la disposition ne peuvent servir que comme commencement de preuve.
L'article 324 bis 7 mérite une attention particulière à la rédaction. Une mention utile mais sans rapport direct avec la disposition perd sa force probante et retombe au rang de commencement de preuve. Rattacher explicitement chaque énonciation à la convention qu'elle sert n'est donc pas une élégance de style, c'est ce qui décide de sa valeur.
6. Quand l'acte n'est pas authentique
L'article 326 bis 2 organise le repli : l'acte qui n'est point authentique par incompétence ou incapacité de l'officier public, ou par défaut de forme, vaut comme écriture privée s'il est signé des parties. Cette conversion sauve l'écrit, elle ne sauve pas l'opération lorsque la loi exigeait la forme authentique à peine de nullité, ce qui est précisément le cas des actes listés à l'article 324 bis 1.
7. Les copies et les expéditions
L'article 325 dispose que, lorsque l'original existe, les expéditions ou photocopies font foi dans la mesure où elles sont certifiées conformes à l'original, la copie étant tenue pour conforme dès lors qu'aucune partie ne la conteste, la contestation ouvrant le collationnement sur l'original.
L'article 326 règle le cas où l'original n'existe plus. Les premières expéditions, revêtues ou non de la formule exécutoire, font la même foi que l'original quand leur apparence extérieure ne permet pas d'en suspecter la conformité. Les copies officielles de ces premières expéditions ont la même valeur, chaque partie pouvant demander le collationnement. Quant aux copies officielles des copies des premières expéditions, elles peuvent, suivant le cas, n'être considérées que comme simples renseignements.
L'article 326 bis 1 ferme la série en encadrant strictement la preuve tirée d'une transcription sur registres publics, qui ne peut servir que de commencement de preuve par écrit, et à deux conditions cumulatives tenant à la perte des minutes et à l'existence d'un répertoire en règle du notaire constatant la date de l'acte.
Conclusion
Ces sept articles se citent ensemble parce qu'ils se répondent. L'article 324 bis 1 impose la forme, l'article 324 bis 2 fixe les signatures, l'article 324 bis 4 fixe les énonciations, et les articles 324 bis 5 à 7 disent ce que tout cela vaut en cas de contestation. Un acte qui les vise séparément, ou qui en oublie un, se prive d'une partie de sa défense.
Kateb rattache chaque citation à l'article du corpus et vérifie automatiquement que la référence existe avant de la laisser passer dans un acte. Vous pouvez consulter directement l'article 324 bis 1 et lire aussi notre guide sur les lectures légales de l'acte de vente.